非近親受贈(zèng)房產(chǎn) 按“其他所得”繳個(gè)稅
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)），明確規(guī)定了免征個(gè)人所得稅的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與情況，并強(qiáng)調(diào)除此以外受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得（以下簡(jiǎn)稱非近親受贈(zèng)取得房產(chǎn)），從2009年5月25日起要按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。非近親受贈(zèng)房產(chǎn)者應(yīng)注意相關(guān)政策變化，算清稅收賬。 非近親受贈(zèng)取得房產(chǎn)應(yīng)按其他所得繳個(gè)稅 為加強(qiáng)個(gè)稅征管，堵塞稅收漏洞，財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件明確，除財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件規(guī)定的無(wú)償受贈(zèng)房屋當(dāng)事雙方免征個(gè)稅3種情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的“其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。同時(shí)，贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。 案例1：2009年6月30日，張三將一套地處市區(qū)房產(chǎn)以其他贈(zèng)與方式贈(zèng)與給李四。該房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為50萬(wàn)元，贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值為50萬(wàn)元，假設(shè)該省確定契稅征收率為3%。李四取得張三所贈(zèng)與房產(chǎn)時(shí)，需要繳納哪些稅費(fèi)，該如何計(jì)算繳納個(gè)人所得稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）規(guī)定，受贈(zèng)房屋時(shí)，李四應(yīng)按該房屋市場(chǎng)價(jià)的3%繳納契稅，即500000×3%＝15000（元）。同時(shí)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，稅率為萬(wàn)分之五，即500000×0.5％。＝250（元）。需要注意的是，在繳納契稅和印花稅時(shí)，李四須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在其契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章，李四憑此到房管部門辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)要繳納5元的權(quán)證印花稅。李四合計(jì)應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)15000＋250＋5＝15255（元），應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)（不考慮相關(guān)公證費(fèi)等費(fèi)用）后的余額，即500000－15255＝484745（元），應(yīng)納個(gè)人所得稅為484745×20%＝96949（元）?！∞D(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋可扣除原捐贈(zèng)人實(shí)際購(gòu)置成本 財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件明確，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入?！⌒枰嵝炎⒁獾氖牵瑖?guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件規(guī)定，受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。受贈(zèng)人取得不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。其公式為：應(yīng)納個(gè)人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%。財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件進(jìn)一步規(guī)定，從2009年5月25日起，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本也應(yīng)扣除。應(yīng)納個(gè)人所得稅的公式修改為：應(yīng)納個(gè)人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本－贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%?！≡趯?shí)際處理中，有受贈(zèng)人想通過將受贈(zèng)房屋價(jià)格寫得很低來避稅，這種做法是行不通的。因?yàn)槟壳案鞯囟家?guī)定有該地區(qū)房屋的最低過戶價(jià)，受贈(zèng)房屋過戶轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果價(jià)格明顯低于這一價(jià)格，只能按規(guī)定的最低過戶價(jià)執(zhí)行。 案例2：2009年8月30日，市民李四把非直系親屬?gòu)埲?zèng)與的房產(chǎn)，以60萬(wàn)元價(jià)格出售（贈(zèng)與時(shí)該房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為50萬(wàn)元，張三取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本為30萬(wàn)元），稅務(wù)機(jī)關(guān)確定可以扣除的合理費(fèi)用為5000元?！≠?zèng)與過程中，李四需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要有：契稅＋印花稅＋個(gè)人所得稅＝500000×3%＋（500000×0.5％。＋5）＋（500000－15255）×20%＝15000＋255＋96949＝112204（元）（計(jì)算同案例1）?！∞D(zhuǎn)讓過程中需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，假設(shè)城建稅適用7%稅率，而教育費(fèi)附加征收率為3%，則營(yíng)業(yè)稅及附加為600000×5%×（1＋7%＋3%）＝600000×5.5%＝33000（元）。 印花稅和土地增值稅方面，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅?！【C上所述，李四贈(zèng)與房產(chǎn)應(yīng)納稅所得額為600000－300000－112204－33000－5000＝149796（元），應(yīng)納個(gè)人所得稅為149796×20%＝29959.2（元）。