個人房屋置換是否繳營業(yè)稅
最近讀者張先生反映，他有一套85平方米的普通住房，系2010年購買。由于生了孩子，自己父母也過來住，準備與一位需要小住房的朋友李先生置換一套125平方米大房子（李先生的住房系2009年購買），并支付15萬元的差價給他的朋友。張先生想知道，和朋友置換住房是否需要繳納營業(yè)稅。如果繳納的話，該由誰繳納？按多少金額繳納？
根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細則的相關規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當繳納營業(yè)稅?！疤峁悇趧?、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)”是指有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉讓無形資產(chǎn)或者有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為；“有償”是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。因此，單位或個人轉讓不動產(chǎn)的有限產(chǎn)權或永久使用權，以及將不動產(chǎn)無償贈送他人（特殊情況除外）的，視同銷售不動產(chǎn)，應按5%稅率計算繳納營業(yè)稅及附加。另據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2011〕12號），個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。那么，這里的普通住房與非普通住房如何界定呢？《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）規(guī)定，享受稅收優(yōu)惠的普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。
假如置換的房屋在當?shù)囟紝儆谄胀ㄗ》?，張先生?5平方米的房屋置換李先生125平方米的房屋，并支付李先生房屋差價。根據(jù)上述規(guī)定，張先生和李先生雙方房屋均未滿5年，其置換房屋應視同銷售不動產(chǎn)，都應當全額繳納營業(yè)稅及附加。如果張先生的房屋評估價為25.5萬元，則張先生應當繳納營業(yè)稅12750元，城建稅及教育費附加127.50元；李先生的房屋評估價為37.5萬元，則李先生應當繳納營業(yè)稅18750元，城建稅及教育費附加187.50元。除了繳納營業(yè)稅及附加外，置換房屋的雙方無論房屋是否滿5年，都要繳納契稅。另外，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。因此，張先生和李先生置換的房屋不滿5年，都需要繳納個人所得稅。